QUÉ PUEDE RECLAMARSE
GASTOS FORMALIZACIÓN
GASTOS FORMALIZACIÓN
GASTOS FORMALIZACIÓN
La cláusula abusiva por antonomasia.
"O lo tomas o lo dejas: los gastos los pagas tú". La Tasación, el Notario, el Registro de la Propiedad y la Gestoría.
El único interesado en que se inscriba en el Registro de la Propiedad una carga hipotecaria sobre un inmueble es el acreedor (la entidad bancaria). Por tanto, los gastos deben correr de su cuenta, tal y como se ha establecido por ley desde 2019, y la imposición de todos los gastos de la hipoteca a los consumidores es abusiva.
Las Audiencias Provinciales han sido reticentes aunque no les ha quedado más remedio que asumir que el plazo para reclamar los gastos de formalización (de cinco años -más 82 días del estado de alarma de 14/03/2020 a 05/06/2020-) no debe computarse desde la fecha de la hipoteca sino, como mínimo, desde la publicación de las sentencias del Tribunal Supremo que fijaron doctrina jurisprudencial sobre los efectos restitutorios (sentencias de 23 de enero de 2019).
COMISIÓN IMPAGOS
GASTOS FORMALIZACIÓN
GASTOS FORMALIZACIÓN
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De forma automática, si en alguna ocasión has pagado la hipoteca un día tarde, te han aplicado esta comisión de impagos de forma absolutamente desproporcionada dado que lo han hecho con una finalidad meramente punitiva, sumando al interés de demora otra cantidad a modo de sanción por el mismo concepto y no con otra justificación (alegan que es para costear los gastos de reclamación al deudor para regularizar su situación).
La denominan de diversas maneras: "comisión de morosidad"; "comisión por reclamación o gestión"; "comisión de reclamación por recibo impagado"; "reclamación de posiciones deudoras vencidas". El Tribunal Suoremo la declaró abusiva en octubre de 2019.
CLÁUSULA SUELO
GASTOS FORMALIZACIÓN
COMISIÓN APERTURA
Si te aplicaron la LIMITACIÓN AL TIPO DE INTERÉS VARIABLE, pagaste un mínimo de intereses aunque el EURIBOR estuviese por debajo de ese mínimo que el Banco incorporó "de rondón" al contrato en apenas dos líneas de una Escritura de 60 páginas.
Si tenías que pagar un 1,53%, te aplicaron un 2,00%. Porque sí. La diferencia de estos dos tipos (en este caso, 0,47%) es lo cobrado indebidamente de más, en perjuicio exclusivamente del cliente y mayor beneficio del Banco.
El Tribunal Supremo estableció que solo debían devolverse de 2013 en adelante "para no desestabilizar la economía". Gracias a que somos un Estado miembro de la Unión Europea y debemos cumplir unos estándares mínimos de seguridad jurídica, esta limitación temporal tuvieron que eliminarla por orden del Alto Tribunal de Luxemburgo (STJUE de 21 de diciembre de 2016) y condenar a los Bancos a devolver todo lo cobrado por la aplicación de las cláusulas suelo. No obstante, aquí debe analizarse la prescripción caso por caso.
COMISIÓN APERTURA
CLÁUSULA REDONDEO AL ALZA
COMISIÓN APERTURA
Esta comisión ha sido devengada en el 95% de las hipotecas de España hasta hace pocos años.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ya permite su estudio de abusividad. Y pese a que el Tribunal Supremo no la ha declarado nula, los jueces españoles han de seguir la jurisprudencia del TJUE que sí es vinculante (S. 15.07.64, COSTA vs ENEL; Artículo 4 BIS.1 Ley Orgánica del Poder Judicial) y no la del Tribunal Supremo, que no lo es (Artículo 1.6 Código Civil). Por ello, siguiendo la SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Cuarta)
de 16 de marzo de 2023 en el asunto C‑565/21, diversas Audiencias Provinciales (Cáceres, Soria, Murcia, Las Palmas) están declarando nula esta comisión por no deberse a ningún servicio efectivamente prestado. En Valencia, por no haber sido informada a los clientes en los tres días previos a la firma de la operación ante el Notario. En Barcelona, si en la Oferta Vinculante constaba que no se cobraría o, en todo caso, si es superior al 2% del capital. En Asturias, todas las que superen la cifra de 1.000€. En Guadalajara, Lérida, Badajoz y Coruña, todas las que sean superiores al 1,5% del capital prestado.
CLÁUSULA REDONDEO AL ALZA
CLÁUSULA REDONDEO AL ALZA
CLÁUSULA REDONDEO AL ALZA
Si tu hipoteca es de los años 90, probablemente te hayan aplicado esta cláusula. Si tenían que cobrarte un 3,112% de intereses, te aplicaron un automáticamente un 3,250%. Si debían aplicar un 4,322%, aplicaron un 4,500%; y así sucesivamente.
Se trata de un exceso meramente aleatorio, que pretende la simplificación del cálculo de la cantidad que debe ser abonada en concepto de interés y que se encuentra sometida al ámbito de la Ley7/1998, sobre las Condiciones Generales de la Contratación y, como tal, sujeta a los controles de incorporación que el ordenamiento establece para estas, desde el momento en que provoca un desequilibrio importante en las prestaciones de las partes, pues la posición del Banco queda reforzada mediante la recepción de unos ingresos sin contraprestación, y contrariamente se debilita la posición del prestatario que se ve obligado a pagar siempre un exceso sin recibir nada a cambio.
IRPH
CLÁUSULA REDONDEO AL ALZA
CLÁUSULA REDONDEO AL ALZA
Si estabas en una situación algo angustiosa o te vieron despistado/a, te colaron este índice IRPH que casi triplicaba el EURIBOR y que más que destinado a un consumidor medio para financiar la compra de su vivienda habitual, era adecuado para pequeños empresarios que hipotecaban un local comercial.
Europa ha dictaminado que puede declararse nulo si no está asociado a un diferencial negativo, tal y como recoge el preámbulo de la todavía vigente Circular 5/1994, de 22 de julio, a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela. La cuestión radicará en que los tribunales consideren o no que esta Circular tiene eficacia normativa.