López Merlín Abogados

¿Cómo funciona?

PASOS PARA RECUPERAR LOS GASTOS DE HIPOTECA

1. Recibimos escaneada en un archivo PDF tu documentación (ESCRITURA DE HIPOTECA Y FACTURAS DE NOTARÍA, REGISTRO, GESTORÍA Y TASACIÓN).

2. Te contestamos con el desglose de lo que pagaste indebidamente y los intereses legales indemnizatorios que te corresponden.

3. Te enviamos nuestra HOJA DE ENCARGO PROFESIONAL para que nos la devuelvas firmada junto a la autorización para enviar un burofax al Banco.

4. Si el Servicio de Atención al Cliente del Banco no estima en su integridad el requerimiento extrajudicial en el plazo establecido de 60 días naturales, interponemos 10 días después la pertinente demanda judicial.

5. Cuando finalice el procedimiento (los Juzgados tardan de 6 a 18 meses en tramitarlo -excepto el Juzgado 101 bis de Madrid, que tarda hasta 7 años-), cobrarás dos meses después de la notificación de la Sentencia judicial.

FORMA DE PAGO

Cuando cobres todo lo que por derecho te corresponde, procedemos a presentar nuestras minutas de honorarios ante el Juzgado, ya que las deberá abonar el Banco al haber sido condenado al pago de las COSTAS PROCESALES. Si no se le condena al pago de las costas procesales, solo te cobraríamos un euro (1€).

Si las consigna en la cuenta del Juzgado, el Procurador se encarga del cobro.

Si por el contrario te las abona en tu cuenta, nos las transfieres a la nuestra.

ESTUDIO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS DE TU HIPOTECA

Estudiamos detenidamente tu caso (SIN COSTE ALGUNO PARA TI) y te detallamos qué puede recuperarse, qué no se debe reclamar y por qué. Trabajamos con rigor y absoluta transparencia.

Si eres consumidor y firmaste tu hipoteca entre el 01/01/1995 y el 15/03/2019, puedes recuperar en el 100% de los casos:

LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA QUE NO PAGÓ EL BANCO:

- FACTURA DE TASACIÓN (100%).

- FACTURA DE NOTARÍA DE LA HIPOTECA (EN ESTE CASO, EL 50%).

- FACTURA DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LA HIPOTECA (100%).

- FACTURA DE GESTORÍA DE LA HIPOTECA IMPUESTA POR EL BANCO (100%).

- EN CONTADAS EXCEPCIONES, SI TE AVALÓ UN FAMILIAR Y EL BANCO TE IMPUSO PAGARLO, EL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (IAJD) DEL AFIANZAMIENTO.

EL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (IAJD) DE LA HIPOTECA NO SE RECLAMA.

TAMBIÉN SE RECUPERAN TODAS LAS COMISIONES DEVENGADAS POR RECLAMACION DE IMPAGADOS/POSICIONES DEUDORAS.

REDONDEO AL ALZA: YA PUEDE RECLAMARSE DESDE CUALQUIER AÑO.

Preguntas frecuentes

¿QUÉ NORMA ME PROTEGE Y DESDE QUÉ FECHA?¿PUEDO RECLAMAR SEA DEL AÑO QUE SEA MI HIPOTECA?

Al ser España un Estado miembro de la Unión Europea, es de obligada aplicación la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, que en su Artículo 3 establece:

1. Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

2. Se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión.

Respecto a qué contratos debe aplicarse, en su art. 10.1, párrafo segundo, la propia Directiva establece que sus disposiciones «se aplicarán a todos los contratos celebrados después del 31 de diciembre de 1994». Por tanto, si tu hipoteca es del año 1995 en adelante (hasta 2019), tienes derecho a recuperar los pagos que te hicieron asumir indebidamente por la formalización del préstamo hipotecario (100% de la Tasación, 50% de la Notaría, 100% del Registro y 100% de la Gestoría). Además, tienes derecho a reclamar intereses legales indemnizatorios a calcular desde la fecha de cada factura hasta la fecha en que devuelvan su importe.

*¿ESTOY DENTRO DE PLAZO PARA RECUPERAR LOS GASTOS DE HIPOTECA?

Sí, la SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Novena) de 25 de enero de 2024 ha establecido que no puede computarse el plazo de prescripción desde que haya una Sentencia del Tribunal Supremo al respecto sino desde que un consumidor medio tiene conocimiento de que puede reclamar.

Además, la SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Novena) de 25 de abril de 2024 ha establecido definitivamente que solo puede computarse el plazo de prescripción DESDE QUE EXISTE UNA SENTENCIA FIRME QUE DECLARA LA NULIDAD de la CLÁUSULA DE IMPOSICIÓN DE GASTOS DE LA HIPOTECA O DESDE QUE EXISTE UN REQUERIMIENTO EXTRAJUDICIAL.

Apartado 41 de la Sentencia del TJUE de 25/04/2024:

“En cualquier caso, como resulta del apartado 38 de la presente sentencia, el profesional tiene la facultad de demostrar que el consumidor tenía o podía razonablemente tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula en cuestión antes de dictarse una sentencia que la declare nula, aportando al efecto pruebas concretas sobre sus relaciones con ese consumidor de conformidad con el régimen nacional de la prueba que resulte de aplicación”.

Por tanto, pueden reclamar todos aquellos consumidores que conserven la documentación de su hipoteca, siempre y cuando no hayan presentado requerimiento más allá de cinco años antes.

ÚNICAMENTE NO PUEDEN RECLAMAR QUIENES HAYAN PRESENTADO RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL Y HAYAN DEJADO TRANSCURRIR CINCO AÑOS -DESDE LA ÚLTIMA RECLAMACIÓN- SIN PRESENTAR ACCIONES JUDICIALES O SIN VOLVER A RECLAMAR EXTRAJUDICIALMENTE PARA INTERRUMPIR LA PRESCRIPCIÓN.

¿PUEDO RECLAMAR AUNQUE LA HIPOTECA ESTÉ PAGADA/CANCELADA?

Sí, el pago de la hipoteca no es óbice para instar una reclamación de cualquiera de sus cláusulas siempre que éstas se hayan aplicado. A modo de ejemplo, es como si no pudieses reclamar una mensualidad impagada a un inquilino que ha dejado tu inmueble por el mero hecho de haber finalizado el contrato de arrendamiento.

¿PUEDO RECUPERAR GASTOS DE FORMALIZACIÓN SI MI HIPOTECA ES UNA SUBROGACIÓN DE DEUDOR?

Únicamente puedes reclamar si en la propia Escritura de Compraventa con Subrogación hay también una NOVACIÓN/MODIFICACIÓN /AMPLIACIÓN. Es decir, si se modificó alguna cláusula del préstamo al que te subrogaste (el tipo de interés, el plazo o el capital prestado).

En caso de no haberse modificado alguna cláusula de la hipoteca preexistente a la que te subrogaste, no puedes reclamar porque en ese caso no hay cláusula de imposición de gastos a la parte prestataria. Sí verás una cláusula gastos pero son de la operación de compraventa en la que el Banco no interviene.

CAIXABANK ME HA DEVUELTO LOS GASTOS DE HIPOTECA PERO NO ME PAGA INTERESES LEGALES, ¿PUEDO CONSEGUIRLOS?

Sí, el Banco debe devolver los gastos de Notaría, Registro, Gestoría y Tasación y también debe abonar intereses legales desde la fecha de cada una de las facturas hasta la fecha de devolución.

Si la hipoteca es de hace 25 años y te hicieron pagar 800€ de gastos de formalización, deben abonarte otros 800€ en concepto de intereses legales indemnizatorios.

EL BANCO ME HA ENVIADO UNA CARTA DENEGANDO LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE MI HIPOTECA, ¿MERECE LA PENA IR A JUICIO?

La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha reiterado que las entidades bancarias deben pagar los costes de este tipo de juicios, por lo que a los consumidores no les cuesta dinero.

A MI VECINO YA LE HAN DEVUELTO LOS GASTOS DE HIPOTECA Y A MÍ NO, ¿POR QUÉ ESTA DIFERENCIA DE PLAZOS?

Los tiempos de duración de cada asunto no son fijos. Pueden variar desde 3 meses hasta 7 años. Dependen de factores ajenos a los profesionales que se contratan y no tienen relevancia alguna respecto al encargo realizado ni a su éxito. A modo de ejemplo:

a) PERIODO EXTRAJUDICIAL:

Antes de presentar demanda judicial, se debe realizar un intento de acuerdo extrajudicial con la entidad bancaria. El proceso de reclamación extrajudicial está regulado en la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras:

Artículo 15. Finalización y notificación.

1. El expediente deberá finalizar en el plazo máximo de dos meses, a partir de la fecha en que la queja o reclamación fuera presentada en el departamento o servicio de atención al cliente o, en su caso, defensor del cliente.

3. La decisión será notificada a los interesados en el plazo de diez días naturales a contar desde su fecha, por escrito o por medios informáticos, electrónicos o telemáticos

POR TANTO, LA DEMANDA SE PRESENTA SIEMPRE UNA VEZ QUE TRANSCURRAN -COMO MÍNIMO- SETENTA DÍAS NATURALES DESDE EL ENVÍO DEL BUROFAX ELECTRÓNICO.

En este plazo de 70 días naturales, se vienen dando las siguientes situaciones:

- El mismo Banco abre unos burofaxes y otros, no.

- El mismo Banco que ha abierto los burofaxes contesta a los requerimientos de unos clientes y a otros, no. O incluso contesta a los 5 meses.

- El mismo Banco contesta estimando la reclamación a un cliente y desestimándosela a otro que se encuentra en su misma situación.

- El mismo Banco remite la contestación directamente al cliente y en el expediente de otro cliente, nos remite la contestación al Despacho. O incluso la remite al Despacho y, meses más tarde, al domicilio de los clientes.

b) PERIODO JUDICIAL:

Una vez que la demanda ha sido presentada, se vienen dando las siguientes situaciones:

- Ante dos demandas presentadas, una en una fecha y otra cuatro meses después, el mismo Juzgado admite a trámite antes la demanda presentada cuatro meses después que la otra de cuatro meses antes.

- El mismo Banco, en procedimientos idénticos, recurre en apelación un caso y otro no, por lo que -aunque sean casos idénticos- la resolución definitiva del que ha recurrido el Banco se demorará mucho más.

¿LOS GASTOS DE CANCELACIÓN NO SE RECLAMAN?¿POR QUÉ?

Los gastos de cancelación de hipoteca no pueden reclamarse por una sencilla razón: si los gastos de formalización de la hipoteca se exigen al Banco por ser el único interesado en inscribir la hipoteca a su favor, el único interesado en cancelar esta inscripción eres tú.

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBO ESCANEAR PARA RECUPERAR LOS GASTOS DE MI HIPOTECA?

5 documentos: La ESCRITURA DE LA HIPOTECA (NO LA ESCRITURA DE LA COMPRAVENTA) y las facturas (LAS DE LA HIPOTECA, NO LAS DE LA COMPRAVENTA) de NOTARÍA, REGISTRO, GESTORÍA y TASACIÓN.

Aquí puedes ver cómo son:

https://lopezmerlinabogados.com/documentaci%C3%B3n

NO TENGO NINGUNA FACTURA, ¿PUEDO RECLAMAR?

Si la hipoteca tiene más de 6 años, pueden emitirte un duplicado de sus facturas el Notario y el Registrador de la Propiedad si quieren ayudarte, pero no están obligados a conservar facturas de tanta antigüedad.

Si tienes el desglose de la provisión de fondos de la Gestoría, este documento sirve para reclamar el coste de la propia Gestoría y el de la Notaría.

En el caso de la tasadora, algunas conservan facturas de 10 años atrás. Si tu tasadora fue TASAMADRID o TINSA, sí te facilita (por 20€) un duplicado de factura aunque sea muy antigua. No obstante, si conservas el recibo bancario donde figure la tasación y su importe, con ello basta.

¿CÓMO ES POSIBLE QUE ESTO NO ME CUESTE DINERO?

No cobramos a los clientes por tramitar la reclamación porque ese no es el espíritu de este tipo de asuntos (recuperar a millones de consumidores medios unas cantidades que les cobró el Banco indebidamente y que equivalen a un mes de sueldo de los clientes que, precisamente, no son millonarios).

Si recuperas extrajudicialmente todo lo reclamado, nos pagas un euro (1€). Así de sencillo.

Si extrajudicialmente no recuperas todo lo reclamado (lo que pagaste indebidamente más los intereses legales indemnizatorios), no nos pagas nada. Presentamos demanda judicial de Juicio Verbal y cobramos las costas procesales que debe pagar la contraparte que pierde el pleito (el Banco).

A la clientela no se le cobra ni una cuota fija ni un porcentaje sobre lo que recupera, que es íntegro para ellos.

Para una mayor comprensión, hemos publicado en la web un ejemplo real de cómo funciona:

https://lopezmerlinabogados.com/ejemplo

SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO
RECLAMAR GASTOS HIPOTECA NO PRESCRIBE*

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GASTOS DE HIPOTECA: RECUPERA HASTA 2.500€

POR QUÉ RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA CON NOSOTROS:

ESCRÍBENOS PARA RECUPERAR SIN COSTE ALGUNO LOS GASTOS DE TU HIPOTECA

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Preguntas frecuentes

Artículo 15. Finalización y notificación.

1. El expediente deberá finalizar en el plazo máximo de dos meses, a partir de la fecha en que la queja o reclamación fuera presentada en el departamento o servicio de atención al cliente o, en su caso, defensor del cliente.

3. La decisión será notificada a los interesados en el plazo de diez días naturales a contar desde su fecha, por escrito o por medios informáticos, electrónicos o telemáticos

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Artículo 15. Finalización y notificación.

1. El expediente deberá finalizar en el plazo máximo de dos meses, a partir de la fecha en que la queja o reclamación fuera presentada en el departamento o servicio de atención al cliente o, en su caso, defensor del cliente.

3. La decisión será notificada a los interesados en el plazo de diez días naturales a contar desde su fecha, por escrito o por medios informáticos, electrónicos o telemáticos

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